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Offene Immobilienfonds als sichere Anlage für die Altersversorgung?

In unsicheren Zeiten, in denen Inflation droht und man kaum sichere Zinsen bekommt - also Zeiten wie diesen - wird Geld gern in "Betongold" investiert. Sicher und gut verzinst ist die Idee dahinter, aber geht die Rechnung wirklich auf?

Wie gut sind die Renditen wirklich und vor allem - wie sicher ist die Anlage? Eine mögliche Investitionsform in Immobilien ist der sogenannte offene Immobilienfonds.

Übrigens: Ein Fonds, der in Aktien von Immobilienfirmen investiert, ist kein Immobilienfonds, sondern ein Aktienfonds mit einem Branchenschwerpunkt in Immobilien! Für diesen gelten die nachfolgenden Punkte natürlich nicht.

Was sind offene Immobilienfonds überhaupt?

Offene Immobilienfonds wurden ursprünglich wie Aktienfonds konzipiert. Jeder konnte im Grunde unbegrenzt Geld einzahlen, bekam dafür Anteile und der Fonds kaufte davon Anlagen - in diesem Fall halt Immobilien.

Wollte man seine Anteile loswerden, konnte man sie einfach an der Börse verkaufen oder an den Immobilienfonds zurückgeben.

Das Geld der Anleger wurde dann in Immobilien investiert und der Anleger erhielt (hoffentlich) seine Rendite über Mieterträge und Wertwachstum der Immobilien.

Vergleich mit Aktienfonds ist absolut irreführend!

Tatsächlich hat ein Immobilienfonds mit einen Aktienfonds in allen wichtigen Punkten nichts gemeinsam.

1. Investitionsquote:

Während ein Aktienfonds jeden Tag zu 100% in Aktien investiert sein kann - er kauft einfach mit dem neu hereinkommenden Geld neue Aktien - ist das beim Immobilienfonds gar nicht möglich.

Eine Immobilie, die wirtschaftlich genutzt werden kann, kostet mindestens einige Mio. €. Bei Immobilienfonds, die sich an Großprojekten beteiligen, können es sogar einige 100 Mio. € sein! Bevor der Fonds das Geld also nicht zusammengesammelt hat, kann er keine Immobilie kaufen. 

Und der Kauf oder gar Bau einer Immobilie dauert eben auch nicht 10 Millisekunden, wie bei einer Aktie, sondern kann Jahre dauern.

2. Fremdfinanzierungskosten:

Da das Einsammeln der Gelder einige Zeit dauern kann, können in der Zwischenzeit keinerlei Projekte geplant werden. Hat der Immobilienfonds ein lukratives Objekt gefunden, kann er es nicht kaufen, solange auch nur 1€ fehlt. Die Folge: Er wird einen Teil seiner Aktivitäten über Kredite finanzieren, für die er dann auch Zinsen zahlen muss!

3. Liquiditätsreserve:

Da der Immobilienfonds nicht weiß, wie viele seiner Anleger unter Umständen ihr Geld zurückhaben wollen, muss er ebenfalls Liquidität vorhalten. Im Gegensatz zum Aktienfonds kann er nicht einfach zum Tageskurs Aktien verkaufen.

4. Verwässerte Rendite:

Bei einem Immobilienfonds bekommen Anleger nie die Marktrendite. Steigen die Immobilienwerte des Fonds um 4% an, der Fonds ist aber nur zu 75% investiert, erhält der Investor also nur 3%.

5. Sonderfaktor Immobilienverwaltung:

Während beim Aktienfonds die Kosten klar sichtbar sind (X % des Fondsvolumens), fallen beim Immobilienfonds zwangsläufig auch noch Kosten für die Immobilienverwaltung an. Da diese durch gesetzliche Regelung nicht auf die Mieter umgelegt werden können, gehen sie zu Lasten der Investoren. Ob die Kosten hierfür in jedem Fall "ok" sind, oder eigentlich auch günstiger ausfallen könnten, ist schwer zu prüfen.

6. Liquidität:

Auch hier heißt es: Aufpassen! Natürlich können Sie Ihren Fonds jederzeit an der Börse verkaufen - wenn Sie einen Käufer finden. Allerdings kann es dabei zu (deutlichen) Abschlägen gegenüber dem (inneren) Fondswert kommen.

Während Sie beim Aktienfonds alternativ Ihre Anteile jederzeit zum gefixten Tageswert (Summe aller Aktien mit deren Kurswert + Cash und geteilt durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile = Preis je Anteil) zurückgeben können, gibt es - aufgrund der Probleme von Immobilienfonds in Folge der Finanzkrise - massive Einschränkungen.

Die erste dieser Einschränkungen ist die Mindesthaltedauer, die seit dem 21.7.2013 für alle danach erfolgten Investments gilt. Danach können Anteile frühestens 24 Monate nach dem Erwerb an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden!

Die zweite ist die einjährige Rückgabefrist. Das heißt, dass Anleger die Rückgabe der Anteile 1 Jahr zuvor verbindlich gegenüber der Fondsgesellschaft erklären müssen!

Und da kommen wir gleich zur nächsten spannenden Frage:

Was ist mein Anteil wirklich wert?

Nun befinden wir uns in richtig schwerem Fahrwasser.

Der Wert der Immobilien kann - im Gegensatz zu Aktien (s.o.) - nicht täglich präzise festgestellt werden. Im Grunde gibt es nur einen Tag, an dem der Immobilienwert wirklich feststeht - der Tag, an dem die Immobilie zu einem konkreten Preis verkauft wird.

Für die gesamte Zeit dazwischen kann nur ein Näherungswert auf Basis von Kaufpreis, Wertentwicklung gleichartiger Immobilien im direkten Umfeld, Vermietungsquote und Dauer der Mietverträge ermittelt werden.

Und da sind wir - seien wir ehrlich - in einer Grauzone unterwegs. Zwar erfolgt die Bewertung durch Sachverständige, die der BaFin anzuzeigen sind. Zusätzlich sind die Rechenschaftsberichte von unabhängigen Wirtschaftsprüfern zu bewerten, etc. Aber wie genau das wirklich abläuft, weiß niemand - bis zum Verkauf der Immobilie. 

Und das hat zwei wichtige Konsequenzen für Anleger:

Stille Reserven geklaut?

Verkaufen Sie Ihren Anteil zu Tag X auf Basis der Bewertungen und 2 Monate später wird ein großes Objekt mit hohem Gewinn verkauft, so gehen Sie leer aus. Wie viel stille Reserven in der Fondsbewertung stecken, lässt sich einfach nicht feststellen.

Ein Beispiel: Wenn Sie den Immobilienfonds "WERTGRUND WohnSelect D" - einen Topseller der Branche - im Januar 2016 gekauft und im Frühjahr 2017 wieder verkauft hätten, mussten Sie sich mit rund 4% Rendite zufrieden geben.

Hätten Sie hingegen im Januar 2017 gekauft und Ende 2017 verkauft, wären es satte 20% Rendite gewesen.

Der Grund? Der Fonds wollte vor der Einführung geänderter Besteuerungen noch Gewinne steuergünstig ausschütten und hat daher rund ein Drittel seines Immobilienbestandes verkauft - und dabei natürlich auch die stillen Reserven realisiert!   

Fonds plötzlich abgewertet?

Das ist die andere Möglichkeit, die Sie als Investor treffen kann. Negative Entwicklungen können den Immobilienmarkt relativ überraschend und heftig treffen. Das können Wirtschaftskrisen sein (wie 2008) oder regulatorische Eingriffe (z.B. Mietstopp wie in Berlin für 5 Jahre).

Und Corona wird den Immobilienmarkt mit Sicherheit auch verändern.

Diese Wertveränderungen werden natürlich nicht sofort sichtbar, d.h. sie stecken als latente Risiken in den Fondsbewertungen. Gerade bei Büro- oder Ladenimmobilien, die oft einen oder zwei Großmieter haben, treten diese dann zeitversetzt massiv auf, wenn diese in Insolvenz gehen und plötzlich ausfallen, ohne dass es gleichwertige Nachmieter gibt.

Denken Sie aktuell an Modehandel (Adler), Kaufhäuser (Karstadt), Shopping Center, Gastronomie (Vapiano), etc. Und die Unternehmen, die nicht in Konkurs gehen, werden vermutlich die Mieten neu verhandeln - denken Sie nur an Adidas gleich zu Beginn von Corona.

Sobald die Welle ins Rollen kommt, sinken die Bewertungen, es gehen Anleger aus den Fonds und wollen ihre Anteile zurückgeben. Der Fonds muss in einen sinkenden Markt hinein Immobilien (natürlich mit Verlust) verkaufen, um die erforderliche Liquidität für die Anteilsrücknahme zu beschaffen, das heißt die nächsten Anleger fangen an auszusteigen und so weiter.

Um die Immobilien nicht völlig unter Wert verscherbeln zu müssen, flüchten die Fonds unter den Schutzschirm, d.h. sie nutzen ihr Sonderrecht, den Fonds für eine gewisse Zeit zu schließen (keine Rücknahme von Anteilen mehr möglich) und später mit einer drastisch geringeren Neubewertung wieder zu öffnen.

So geschehen auch 2008/2010 mit absoluten Branchenriesen wie den CS Euroreal (4,5 Mrd. €), dem KanAm Grundinvest (6,3 Mrd. $ schwer) oder SEB Immoinvest (4,4 Mrd. €).

Daher auch die oben beschriebenen Maßnahmen, die die Rücknahme begrenzen und zeitlich strecken sollen. Wie gut diese wirken, wird sich jetzt zeigen. 

Offene Immobilienfonds sind gar nicht mehr offen!

Für alle, die aktuell offene Immobilienfonds kaufen wollen, bleibt übrigens meist nur der Weg über die Börse.

Die Fonds selbst haben als weitere Besonderheit seit ihrem Waterloo nach der Finanzkrise auch die Möglichkeit, die Ausgabe von neuen Fondsanteilen auszusetzen, bis sie wieder ein geeignetes Investment gefunden haben.

Davon machen viele Fonds derzeit auch Gebrauch.

Wie rentabel sind offene Immobilienfonds?

Im Grunde gibt es gar nicht den Immobilienfonds, denn viele von ihnen sind gar nicht miteinander vergleichbar.

Es besteht ein gravierender Unterschied zwischen einem Fonds, der in Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien investiert - und bei den Gewerbeimmobilien macht es wiederum einen Unterschied, ob der Schwerpunkt bei Casinos, Ladenflächen, Bürotürmen oder Lagerhäusern liegt.

Auch die Märkte Deutschland, USA und Asien sind nicht miteinander vergleichbar und auch innerhalb dieser Märkte gibt es regional dramatische Unterschiede - für 1 Mio. € bekommen Sie in München 3 Zimmer, in Brandenburg ein ganzes Dorf. 

Begrenzen wir uns auf Europa und den Euro als Fondswährung, dann liegen die Erträge bei den Immobilienfonds (abgesehen von wenigen "Ausrutschern") bei 2 - 4% p.a. auf 3 - 5 Jahressicht (Quelle: Morningstar, Stand: Februar 2021).

Sollte man offene Immobilienfonds für die Altersversorgung einsetzen?

Offene Immobilienfonds ähneln mittlerweile sehr stark geschlossenen Fonds. Die Transparenz - und damit die Antwort auf die Frage, wie sicher und werthaltig die Anlage im jeweiligen Fonds wirklich ist, ist unzureichend.

Zusammen mit der schlechten Liquidierbarkeit (im Ernstfall müssen Sie 2 Jahre auf die Rücknahme der Anteile warten) und den aktuell (2/2021) hohen Risiken für den Immobilienmarkt, halten wir die Anlage für die Altersversorgung für ungeeignet - zumal auch die Renditen der Vergangenheit nicht risikoadäquat sind.

Man kann zwar durchaus Immobilienfonds beimischen, aber nicht unter dem Aspekt, wie sie aktuell von vielen Leuten gekauft werden - als solide "Zinsanlage" - und schon gar nicht Fonds, die hohe Investments in Gewerbeimmobilien getätigt haben.

Wie ist es, wenn ich eine hohe Inflation befürchte?

Das verbessert die Anlageeignung deutlich. Allerdings ist auch hier zu differenzieren: Im Gewerbeimmobilienbereich ist das Risiko bei einer steigenden Inflation weiterhin sehr hoch. Bei Fonds, die hauptsächlich in Wohnimmobilien investiert sind, sollte der Ertrag ebenfalls steigen und damit der Inflation ein Stück weit entgegen wirken können.

Allerdings sollte man auch das Risiko einer politischen Intervention nicht unterschätzen. Zur Inflationsbekämpfung wäre zum Einen die Abschöpfung der Erträge durch progressive Steuern möglich, aber auch ein Verbot von Mieterhöhungen.

Da die Miete mit 30 - 50% des Einkommens den höchsten Posten in einem durchschnittlichen Haushalt darstellt, könnte die Politik in Versuchung kommen, mit einer Mietbegrenzung gleichzeitig die Inflation zu bekämpfen und Wählerstimmen - sagen wir es positiv - in ihre Richtung zu lenken.

Allerdings wäre als Immobilieninvestment dann weiterhin die selbst genutzte Wohnung/ das selbst genutzte Haus zu präferieren.

Des Weiteren müssten auch Investments in Immobilien AGs (REITS) wie z.B. die Deutsche Wohnen oder Vonovia als Alternative geprüft werden. Diese haben einerseits klare Wohnungsfokussierung und sind andererseits breit aufgestellt (Vonovia hat rund 400.000 Wohnungen, die Deutsche Wohnen rund 163.000 Wohnungen und 2.600 Gewerbeimmobilien). 

Maik Miehe

Maik Miehe, Vorstand der DIOMEDEA AG. Seit 30 Jahren Berater für betriebliche Versorgungssysteme sowohl für kleine und mittlere Unternehmen als auch für Konzerne und Versicherungen. Dozent für Finanzierung von Pensionssystemen an der FH Koblenz.

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